Immobilier
Dette mezzanine en immobilier : quand y recourir, et avec qui
La dette mezzanine se place entre la dette bancaire et les fonds propres. Elle comble l'écart quand l'apport du promoteur ne suffit pas. Plus chère qu'un prêt, elle se négocie avec un conseil qui connaît ces fonds.
Les solutions possibles
- 01
Plus de fonds propres
Le promoteur apporte davantage, ou fait entrer un associé. Il garde la marge, ou la partage.
- 02
Une dette mezzanine
Un fonds prête en second rang, derrière la banque. Sa rémunération est plus élevée, à la mesure de son risque.
- 03
Une dette bancaire plus large
La banque prête davantage quand l'opération est déjà bien vendue. Elle le décide au cas par cas.
- 04
Un conseil en financement immobilier
Il compare ces voies sur leur coût réel pour l'opération. Il négocie ensuite avec le financeur retenu.
Les critères pour choisir
- 01
Le coût comparé à la marge
La mezzanine coûte cher, et ce coût se lit dans la marge de l'opération. Le conseil chiffre l'écart entre les solutions.
- 02
L'accord entre prêteurs
La banque et le fonds mezzanine signent une convention entre eux. Ses termes comptent autant que le taux.
- 03
Une connaissance des fonds actifs
Les fonds de mezzanine immobilière ont chacun leurs critères, et ils changent. Le conseil sait qui finance quoi aujourd'hui.
- 04
Des garanties lues avant de signer
La mezzanine s'accompagne souvent de garanties sur les titres de la société. Le conseil les lit avec l'avocat.
Les questions à poser avant de signer
- 01Quelles mezzanines immobilières avez-vous négociées récemment ?
- 02Pourquoi la mezzanine plutôt que des fonds propres, sur notre opération ?
- 03Comment la convention entre prêteurs protège-t-elle le promoteur ?
- 04Que se passe-t-il si la commercialisation prend du retard ?
Ce que fait sabi&co
- Comparer la mezzanine aux autres voies, sur leur coût réel
- Présenter l'opération aux fonds de mezzanine
- Négocier les conditions avec le fonds retenu
Questions fréquentes
- La dette mezzanine est-elle réservée aux grandes opérations ?
- Non. Elle sert aussi sur des opérations moyennes, quand l'apport manque. Son coût doit rester supportable pour la marge.
- Quelle différence entre mezzanine et fonds propres ?
- La mezzanine est une dette, remboursée avant les associés. Les fonds propres partagent la marge, et le risque.
- Peut-on rembourser une mezzanine par anticipation ?
- Le contrat le prévoit ou non, souvent avec une indemnité. C'est un point à négocier avant la signature.